マンスリーレポート 第167号

6月のアークル

開成町あじさい祭り

 新緑の気持ちいい季節も、いよいよ真夏を迎えるための梅雨に突入しました。
 昨今の天候は寒暖差が大きく、体調を崩しやすいので注意が必要ですね。この時期が過ぎれば、また夏本番が始まります。いよいよ私の出番といった季節になります。

 さて、最近の飲料自販機の在り方が変わってきていることは、このマン スリーでもずいぶん書いてきましたが、その思いがいよいよ確信に変わってきているのを肌で感じる今日この頃です。

 それは先月期のことになります。5月期は基本的に例年では自販機は売れる月で、ある意味稼ぐ時期と捉えていたのですが、今5月期は売上が全然上がってきません。今回の低迷は私自身の感覚では天候要因だけではないのではないか?という考えが湧き上がってきています。
 売れ行きの良い自販機のキーワードは500ペットであるということは言うまでもなく、そうなると売上が天候に余計左右されやすくなるのは当然の事であります。しかし今回は、自販機本来の在り方や役割が消費者にとって価値のあるものであるかということまで言及しなければならないのか?という恐ろしい現実を突きつけられた感覚に陥っています。

 自販機の売上の低迷が顕著になってきたのは、2014年の消費税増税時の値上げから始まっています。この値上げで、自販機は円単位の値段設定が出来ないことから、同じ商品なのにコンビニよりも自販機のほうが高いという価格設定になってしまいました。
 飲料メーカーもそれを嫌って、500ペットを容量を少し減らして価格を抑えたペットを発売しましたが、自販機そのものの売上低迷を抑えるほどではありませんでした。
 もちろん自販機にとって一番の痛手は、コンビニのカウンターコーヒーです。フレッシュで美味しい本格的なコーヒーが100円で飲めるとなれば、缶コーヒーの出番はなくなるのは当然かもしれません。そこで飲料メーカーは大容量のリキャップコーヒーに力を入れ始めます。これで、常にコーヒーを携帯しチビチビ飲めるという飲用シーンを作り上げたのです。しかしこれは190缶の缶コーヒー離れに余計拍車をかけるものだったのです。
 いまや、190缶のコーヒーユーザーはあえて缶コーヒーを選ぶコアなユーザーに支えられている状況と考えています。

 今後の自販機マーケットを考えたときに、現在の自販機台数は多すぎで適正な自販機台数になっていかざる負えないのは、自然の流れだと思います。この流れを前向きにとらえて行動するのか否かで今後の自販機オペレーターの命運を左右すると私は読んでいます。

 つまり、流れに逆行して今まで通り自販機台数を増やし売り上げを拡大しようとしていくとどうなるのかです。逆にこの流れを前向きにとらえ、無駄な自販機をなくし必要とされる場所でしっかりと自販機を管理していくという考えだとどうなるのか。

 前者・後者ともメリット・デメリットを持っていますのでその判断は経営者にゆだねられているということになります。
 一つ言えることは、時流に逆らうとロクなことがありません。

 今後の自販機像はどのようなものになるのか?少し想像してみたいと思います。
まず消費者の自販機離れは今後続いていくと想像できますから、わざわざ消費者がその自販機で買いたいという仕掛けが必要になると思います。

 例えば、コカ・コーラ自販機のコークオン。15本買うと1本サービスという企画から始まったアプリですが、これがどんどん進化しているようです。このアプリを入れるとその自販機の場所が自分がいる近辺でどこにあるのかわかる仕掛けになっています。
 またコアなユーザーにはただで飲めるドリンクチケットをプレゼントしたり、ポイントをダブルにしたりと、飲料を買うならコークオンという、仕掛けを構築しています。

この様に自販機に付加価値を付ける以外にも、ずばり価格で勝負する低価格ベンダーも消費者を引き付ける一つものでしょう。

 又、好立地で商品力で勝負する駅ベンダーも、コンビニには無い魅力的な商品と言う意味ではありだと思います。

 ここで出てきたのは、自販機の仕掛け・低価格・魅力ある商品などのキーワードが出てきましたが、今後はオペレーターの良い管理という部分も大きなキーワードと考えています。先ごろの当マンスリーでも書きましたが、今後は人材不足のために「良い自販機管理」が出来なくなる自販機オペレーターが出てくると思われます。

 さて、今後の自販機をこんな風に予想している私にとって、少し今の現実とギャップを感じているのも事実です。自 販機営業ではいまだに条件競争や価格競争があり、やってはならないことをしている営業マンも数多くいます。
 どう見ても設置していけない場所に自販機を設置している業者も数多くいます。
 自販機マーケットを守るという意味でも、絶対やってはならないということにいまだに気づいていないのでしょう。

 飲料メーカーにおいても、マーケットを把握して戦略的に動いていこうとするメーカーとそうでないメーカーと分かれて来ているような気がします。

 自ら変化して時流にマッチさせるのか、それとも変われず時流に翻弄されるか、では将来的に大きな隔たりになって表れるでしょう。

 このように大きな変化を迎えている自販機業界で今後自販機オペレーターの役割は今までのように「自販機営業と管理」だけでいいのでしょうか?今後、私達の役割はそれだけでなく、自販機オーナーへの自販機の総合的なアドバイザーと言う役割が課せられていると思います。
 増えすぎた自販機、売りの低い自販機、必要でない自販機、オーナーにとって現在考えられるベストな状態とは何なのか?これが本当の自販機オペレーターの役割かもしれません。自社の自販機を増やしたいだけでは絶対にダメです。本当にお客様にとってベストな自販機は何なのか?場合によっては自社の自販機ではない場合もあるでしょう。

 そう考えるとこの役割は飲料メーカーにはできないことで、私達自販機オペレーターにしかできないことになります。そういう意味でも、自販機オペレーターはできるだけたくさんの引き出し(その場所のニーズにマッチした自販機提案)を持っておく必要があります。

 本当の意味で三方良しを実現させなければ、私達の存在価値はないのではないかと思っています。

ドイツ不動産を見に行く

 私の知り合いにドイツの不動産を紹介している方がいます。自らが、投資家で日本を含め世界に20以上の物件を運用しているいわゆる、不動産オタクのような人です。もちろん、海外で不動産を運用しているだけあって英語、中国語はペラペラでドイツ語もしゃべる、語学には非常にたけた才能をもっている人なのです。もちろん不動産についても研究熱心で、この人から学べることは非常に多くの物があります。

 もちろん私にとってドイツは初めての訪問で、今回はドイツ不動産を購入目的ではなく、どんな物件がどのように販売され、どのように運用されているのかが、とても興味がありドイツ訪問と相成りました。

 この人が紹介しているのは、ドイツの中でもデュッセルドルフです。デュッセルドルフと言えば、ヨーロッパ最大の日本人が住む場所です。私の想像ではこれら日本人に向けての不動産運用と思っていましたが、全然違うものだったのです。

 どちらかというと、デュッセルドルフと言うよりかNRW(ノルトラインヴェストファーレン)州の物件と捉えたほうがよさそうで、つまりデュッセルドルフ中心地ではなくその郊外の町の物件と言った感じです。デュッセルドルフのダウンタウンはやはり東京と同じく値段が上がり切っている感じで、利回りとしては良くない物件がほとんどだそうです。
 NRW州は中心にライン川が流れ、そのライン川沿いに工業地帯を抱える州で、ドイツの27%のGDPを生み出している州なのです。ということはつまり、労働者も多く、人口も増えている(特にシリアやトルコ、東欧などからの移民)場所で、不動産はやはり活況のようです。

 ちなみにそれらの都市は、ドルトムント・デュイスブルク・エッセン・ゲルセンキルセン・オーバーハウゼンなどです。
どこの都市もそこそこ人口を抱え、ドイツの中では中堅都市といったイメージでしょうか。

 ドイツの国民は約6割が賃貸派で、持ち家志向が強い日本とは国民のマインドがずいぶんと違うようです。また、物件のほとんどが古い建物が多いのが特徴です。例えば築100年以上なんていうものはゴロゴロしています。新築が建ちにくいという状況と地震など自然災害が少ない、古いものを大切に保存していく(街の景観も大切にする)などの理由があるのでしょう。
 そういう意味では、投資家にとって魅力がある国かもしれません。また先進国なので法律や権利関係もしっかりしていて、アジアの新興国のような、リスクも考えられません。

 さて写真を見て下さい。
これらは、典型的なドイツの住居です。繋がっていますが、色の違いで建物はセパレートされています。中にはきちんと壁があります。
 どれもほとんどは1900年頃に建てられたレンガ造りの建物ですが、中はきちんとリフォームされ何の問題もありません。すべての家にお湯を通す配管がなされていて、寒い冬も快適に過ごせます。

 不動産として投資家が購入するのは、これらアパート1棟、または1室(区分)と言った感じになります。区分は25m2ぐらいの小さなものであれば、3万ユーロ(390万円)からあります。1棟になると25万ユーロ(3250万)ぐらいからといった感じです。

 これら物件を紹介しているドイツの業者はロシア人が社長の会社で、そのクライアントはロシア人・イスラエル人・中国人が中心だそうです。日本人がこの辺に投資をすることなど今までにはなかったそうです。

 もちろんこれら外国人がこのようにドイツの物件に投資する理由は、我々日本人とは少し違った事情があるのです。それはビザの問題です。中国人の金持ち投資家などは基本的に自国を信用していなく、いつでも海外へ逃避できるように外国へ投資をしているのです。(ある程度の投資をすると、その国のビザが取れるため)

 私の知り合いのこの方(Sさん)は、「ドイツの物件はキャピタルじゃないよ。ちゃんと堅く家賃で収入得て運用する日本人にはとても向いてるものだよ」と、ドイツ訪問前説明してくれました。アメリカの不動産などは、運用利回り+キャピタルゲインで成り上がっていく、ロバートキヨサキの「金持ち父さん」のイメージですが、どうもそのやり方は日本人はなじみません。それは日本の場合、不動産の価値=土地で、建物は建てた瞬間から価値を失っていくものだと思っているからかもしれません。

 不動産を株や債券のように、回す感覚はバブル期の日本を彷彿させるもので、あまりイメージの良いものではありません。その点、ドイツ不動産はキャピタルが狙えないかもしれませんが、初めから古い物件を今後末永く保有して、しっかり運用益を得ていくといったものなのだそうです。

 しかし、今回そのロシア人社長の話しを聞いたところ、どうやらそうではなくなってきたようなのです。デュッセルドルフの中心街が高くなっている状況がじょじょに郊外にも出始めてきているそうなのです。
 特に区分物件でそれが顕著なようで、1〜2年前は10%前後で回る物件がたくさんあったそうですが、今は7%ぐらいになってきてしまっているようなのです。つまりここ数年で15〜20%ぐらい物件価格が上昇してるようなのです。こんな 状況ではオーナーも「売るのは待っておこう」と思うのは当然で、売り物件も減り、価格もさらに上昇するということになります。
 この状況は今後も続き、デュッセルドルフ中心地にようになっていくは時間の問題のようです。

 世界中の不動産状況に詳しいSさんによると、世界中の大きな都市や大きな観光都市では軒並み、価格は上がり切っている感じで、利回りを求めて投資をする状況にはないと言っていました。例えば、ロンドンやローマ、パリなどは2〜3%回ればいいほうだそうです。(東京も近いものがありますよね)

 この現象はここ数年の世界中での金融緩和が原因になっているのは間違いなさそうです。もちろん、金融の緩和・引き締めは不動産投資家にとっては非常に重要なポイントになります。なぜなら銀行から借り入れ金利に直結するからです。ちなみに、ドイツ不動産についているドイツ国内の銀行融資は10年固定で2.7%と言っていました。もちろん100%ではなく、物件価格の40〜50%でノンリコースになります。
 また昨年から引き締めに入っているアメリカでは金利はどんどん上昇しています。銀行借り入れする場合は5%ぐらいになるのではないでしょうか。そういう意味では日本人にとっては今後有利になる可能性が高いと私は読んでいます。
 それは日本は当面金融の引き締めが出来ないでしょうから、借入金利は安いままになります。すると米ドルとの金利差は開いていきますから、円キャリー投資でアメリカを買っていくというのはチャンスではないでしょうか。(ユーロも同様と読みます)

 さて、今まで一般的でなかった海外不動産がなぜ一般的になってきたのか考察してみたいと思います。

・ 海外旅行好きの日本人がハワイなどに移住目的で購入し始めた。
・ 日本人大家さんが少子高齢化・空家問題などでリスクの多い日本から海外に目を向け始めた。
・ 日本人富裕層がアメリカ不動産を節税の道具に使い始めた。
・ 日本人投資家が為替のリスク分散の意味も込めて、海外不動産に目を向け始めた。

以上のような背景もあり、いたるところで海外投資へのセミナーが日々開かれている状況です。中にはひどい業者もその中には存在し、一部社会問題になっているケースもあるようです。

 上記の表現は主人公がそれぞれ違います。つまり目的は違えど、結論は同じといったもので、これも日本の事情が密接に関係していると言うことになります。

 ただし、いくら一般的になったと言っても、海外には大きなリスクが潜んでいることも忘れてはなりません。不動産の管理業者とのやりとり、税務処理、為替のリスク、自然災害と考えたらキリがないくらい手間やリスクがあるのです。
 また銀行借り入れでの投資もレバレッジをかけるという意味では効率的ですが、自己保有資産比率の限界ラインを引いておかないと、悲劇が起きてからでは遅くなってしまいます。

 今回ドイツを訪問して、特に印象的だったのはまず家賃の安さです。基本的にドイツの賃貸契約はテナント側が強いようなので、何も問題が無ければ、大家側は追い出したり、家賃を上げたりはできないそうです。それは、逆にテナントさん出ていったときは、オーナーにチャンス到来を意味するものでもあるのです。つまり家賃を値上げして再募集ができるという事です。

 日本では考えられないことで、テナントさんが出ていくなどはネガティブにしか捉えられない、日本の不動産状況、少し悲しいものがありますね。

 いくつかの物件を見ている時に、住民のお話を聞くことが出来ました。たぶんアラブ系のファミリーだと思いますが、そこに住んで20年以上になると言っていました。家賃は200ユーロと言っていましたからわずか26,000円です。日本ではどう考えても4〜5万は取れる物件だと思いました。
 物価の高いイメージのあるヨーロッパですが、ドイツの場合、家賃の安さや高速道路無料など、基本的生活の生活をする上では意外と安いコストで生活出来るのというのは、私の大きな勘違いだったようです。

 今まで全然知らなかったドイツ不動産の現状を今回見て、非常に興味深いと 思ったと同時に、こういう物は実際に自分の目で見て判断する事の大切さを知りました。  金融商品の株やリートなど、実際にその会社や物件を見ないで投資するのが普通ですが、このように現物となると実際に見れる。まさにリアルで、投資する醍醐味は感じられるのだなと思いました。

 今後もこんな機会があれば、またレポートしていきたいと思います。

わんこそば、ならぬ、わんこビール

 ということで、海外レポートのおまけ、グルメリポートはドイツです。

ドイツと言えば・・・・

 ビール、ソーセージ、ポテト、ザワークラフト・・・・!?
こんなイメージですかね。

 デュッセルドルフ到着後、すぐに街に繰り出すと、やはり街のバーではたくさんの人が外で立ち飲みでビールを飲んでいる光景が見ることが出来ます。どれだけビールがドイツ人に愛飲されているのかよくわかります。

 ちなみにデュッセルドルフでの一番親しまれているビールが地元の地ビール「アルトビール」です。

 今回はそのアルトビールの醸造所にあるレストラン「ブラウイ・シューマッハ」へ。

 まず席につくと、日本のお水を提供するようにグラスビールが人数分テーブルに置かれます。店員さんはテーブル周辺をぐるぐる回っているので、そのグラスが空いたとみたらつかさず、次のグラスビールが置かれます。この行為は一切にお客さんの聞くことがなく行われます。

 提供されたビールの数は、テーブルにあるコースーターに鉛筆で記されるだけです。
そして、もういらないとなった時は、コースターをグラスの上の置けばそれで提供されなくなります。まさにわんこそば状態なのです。

 そんなビール天国のようなお店ですが・・・・ 残念ながら私は下戸で飲めないのです。

 しかしそんな私でもこの店に来たい理由があるのでした。
それは美味しい料理です。

ということでビールは他の人に任せて、私は料理のほうをいただきます。

 まず今回の一番の目的だったホワイトアスパラ!!
これ絶品です。通の人に言わせれば、まず今が一番の旬でこの時期しか食べれない。そしてなぜかわからないが、他のお店で食べるよりはるかにうまいそうなのです。

 ソースは溶かしバター!たっぷりかけて一口ほおばると、ホワイトアスパラ独特の柔らかさと溶かしバターが相まって、うまい!!
 最初はバターの風味が際立つのですが、その後アスパラの香りと甘さが引き立ってくるのです。

 ちなみにここの気温は北海道とよく似ているというから、アスパラが美味しいのもうなずけます。

 そしてもう一つのお目当て・・・それはハクセという豚のすねのローストです。周りのテーブルを見るとほとんどの人が注文している、この店(この地方?)の名物のような料理です。
 ソーセージと言う印象強いドイツですが、豚肉は結構食べるようです。(有名なのはシニツェルですよね)

 このハクセですが、かなりのボリュームで1本のすね肉を日本人だったら4人で食べ別けてちょうどいいかなと言う感じですが、周りのドイツ人男性は1人でそれぞれ食べていました。
 周りの皮がローストでパリッとなっていて、その下にはトロっとした脂肪、そして骨の間の埋まっている肉がジューシーで、これをほじくるようにして食べるのがたまりません。

 イメージとしてはブリカマの豚肉バージョンと言ったらわかりやすいかもしれません。これは豚足とはまるで違い、脂身を楽しむというより、肉の美味さを味わうと言ったほうが良いと思います。日本でも人気が出る料理なんではと思いました。

 あとはお決まりのソーセージの盛り合わせを頼みましたが、ソーセージは基本的に日本の物に比べより肉肉しく、重いと感じました。
 その中でも特徴的なのが、豚の血のソーセージで、折角なのでトライしましたが、「鼻血の味がする」と思った私がいました。

 このソーセージの盛り合わせにはマッシュポテトとザワークラフトがつきますが、マッシュポテトは結構いけます。

 今回は基本的に「食」に関してはあまり期待はしてなかったのですが、思いのほか印象的だったので、今月号のマンスリーに載せる事にしました。

 今後も「食」の探求は続いていきますよ!!

先月の売れ筋商品ベスト5(各社)

こだわり
  • 1位 緑茶500P(ミツウロコ)
  • 2位 レアル(ブラックBC)ドトール
  • 3位 まろやかバナナ&ミルク500P
  • 4位 ファイア微糖
  • 5位 モーニング
ダイドー
  • 1位 ブレンドコーヒー
  • 2位 Mコーヒー
  • 3位 無糖珈琲 樽
  • 4位 ブレンド微糖
  • 5位 バリスタBC
サントリー
  • 1位 南アルプス天然水 P
  • 2位 ペプシコーラロング缶
  • 3位 ボス Wインパクト微糖
  • 4位 伊右衛門435P
  • 5位 ボス 地中海ブレンド
アサヒ
  • 1位 三ツ矢サイダー430P
  • 2位 カルピスウォーター430P
  • 3位 モンスターエナジー(緑)
  • 4位 モーニングショット
  • 5位 富士山水600P

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